w

7. april: Krav på betalingsfritak/avslag i leien

Er husleien en utfordring? LO-advokat Lars Chr. Fjeldstad omtaler her noen muligheter du som leietaker har.

07.04.202015:44 Espen Mathisen

Selv om mange medlemmer vil kunne søke på og få innvilget støtte til inntektssikring og/eller faste kostnader, er det høyst usikkert når det vil bli mulig å søke og når første utbetaling eventuelt vil kunne skje. I mellomtiden kan det være at husleie for én eller flere måneder har forfalt til betaling. Det er ikke gitt at de som blir hardest rammet av omsetningssvikten, har økonomisk mulighet til å bære kostnadene. Leie av lokale (husleie) er for mange av foreningens medlemmer én av de største løpende utgiftspostene. Et alternativ er å gå i dialog med utleier for å se om partene i fellesskap kan komme til gode løsninger.

Rådighetsinnskrenkning
Vi vil her gjøre oppmerksom på at medlemmer som leietaker uavhengig hva man evt. kommer til enighet med utleier om, kan ha krav på betalingsfritak/avslag i leien for perioden vedtaket om opphør av drift gjelder. Men hvorvidt den enkelte kan fremme krav om betalingsfritak/avslag i leien avhenger av hva partene har avtalt.

I husleieloven § 2-17 er det inntatt en bestemmelse om rådighetsinnskrenkinger. Der heter det at bestemmelsene om mangler (jf. § 5-7) gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov. Om en rådighetsinnskrenkning utgjør en mangel, må avgjøres ut fra de samme regler som gjelder for fysiske mangler. Her må det imidlertid antas at dersom lokalene helt eller delvis ikke kan benyttes til virksomhetens formål – fysisk pasientbehandling – vil bestemmelsen kunne komme til anvendelse på bakgrunn av myndighetenes vedtak om forbud mot ordinær pasientbehandling i klinikkene.

Gitt at det foreligger en rådighetsmangel slik som § 2-17 viser til, gjelder reglene om «leiers sanksjoner» (jf. §§ 2-10 – 2-15) tilsvarende. Det betyr at leieren kan kreve leieavslag, heving og/eller erstatning (mest praktisk her), dersom vilkårene for de enkelte sanksjoner er til stede. Likeledes kan leier holde tilbake leien helt eller delvis til sikkerhet for de krav vedkommende måtte ha.

Reklamer i tide
Videre er det viktig at reklamasjon skjer innen rimelig tid, jf. husleielovens § 2-8. Hva som er «rimelig tid» beror på en konkret vurdering. Fristen vil nok uansett ikke begynne å løpe før den dato vedtaket kom (16. mars), men hva som er rimelig kan være vanskelig å fastsette helt konkret. Ettersom det allerede har gått cirka tre uker vil vi anbefale alle som har ikke har avtalt seg bort fra denne muligheten, og som ønsker å fremme krav (reklamere), gjør dette snarest mulig.

Sjekk leieavtalen
Men, og her er det et stort MEN. I leieavtalen kan det være avtalt unntak fra husleielovens bestemmelser, herunder ovennevnte bestemmelse(r). Er det gjort unntak i leieavtalen, gjelder de selvsagt ikke. Er det imidlertid ikke uttrykkelig avtalt unntak er det utleier som bærer risikoen dersom myndighetene fatter vedtak om rådighetsinnskrenkninger. Om det er grunnlag for helt eller delvis reduksjon av leie, og i så fall i hvilken størrelse, må selvsagt vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

Medlemmer kan bruke denne brevmalen ved henvendelse til utleier med krav om redusert/betalingsfritak for husleie på bakgrunn av rådighetsinnskrenkning, se her…


Lenke
 Brevmal